Nouveau dispositif Robien en faveur de l�investissement locatif :
Les nouvelles dispositions en faveur du logement locatif viennent d��tre prises dans le cadre de la Loi n�2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat, publi�e au JO du 3 juillet 2003, � l�initiative de Gilles de Robien, Ministre de l��quipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer. Elles concernent l�investissement dans le logement locatif neuf et ancien.
Ces nouvelles dispositions cr�ent un nouveau paragraphe � h� au 1� du I de l�article 31 du code g�n�ral des imp�ts � la suite des pr�c�dents dispositifs d�amortissement en faveur de l�investissement locatif codifi�s aux �f� (amortissement P�rissol) et �g� (amortissement Besson).
Elles seront prochainement suivies des d�crets relatifs aux plafonds de loyer et aux modalit�s d�application du dispositif dans l�ancien ainsi que de l�arr�t� relatif au zonage.


Objectif du dispositif : d�tendre le march� locatif par un dispositif plus incitatif et plus simple
L�ensemble du dispositif Robien vise � redonner de l�oxyg�ne � un march� au bord de l�asphyxie dans certaines zones du territoire. Les locataires y rencontrent toujours plus de difficult�s � se loger, confront�s � une hausse continue des loyers et � une rar�faction dramatique de l'offre de logement locatif. Il vise � encourager le plus grand nombre de Fran�ais � investir dans le logement locatif afin de :

• d�tendre le march� locatif dans ses zones les plus critiques,
  
• relancer la construction de logement locatif en centre-ville et dans les centres-bourgs, dans les zones tendues tant du littoral ou transfrontali�res qu�en Ile-de-France ; ce qui contribuera �galement � soutenir l�emploi dans le secteur du b�timent,
  
• �viter que des logements anciens d�grad�s ne quittent le parc locatif et remettre sur le march� locatif des logements vacants,
  
• am�liorer la qualit� des logements locatifs disponibles dans toute la France.

Des innovations pour une plus grande simplicit� et une r�elle attractivit�.

• les plafonds de loyers sont fix�s � un niveau proche du march� et varient en fonction d�un zonage en 3 zones
• la possibilit� de choisir librement son locataire sans contrainte de plafond de ressources
• le b�n�fice de l�amortissement fiscal s'applique �galement � l'ancien r�habilit�

Les innovations dans le neuf

1. Des plafonds de loyers proches du march�
   Les plafonds de loyers dans les zones tendues sont fix�s � environ 90 % du loyer du march� des logements neufs. Ils s�appliquent aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier � compter du 3 avril 2003. Ils varient selon la zone g�ographique :la zone A : agglom�ration parisienne, la C�te d�Azur, le Genevois fran�ais ; la zone B : agglom�rations de plus de 50 000 habitants et agglom�rations ch�res situ�es aux franges de l�agglom�ration parisienne et en zones littorales ou frontali�res ; la zone C : reste du territoire.
2. Pas de condition de ressources des locataires
   Pour que le syst�me soit simple et efficace, il n�est pas fix� de plafonds de ressources pour le locataire.
3. Possibilit� de louer � un ascendant ou � un descendant

Une nouveaut� : une ouverture du dispositif � l�ancien
Pour la premi�re fois, un dispositif d�aide � l�investissement locatif s�applique aussi � l�ancien.
Le b�n�fice de l�amortissement s�applique aux logements anciens qui ne satisfont pas avant travaux aux caract�ristiques de d�cence pr�vues par la loi du 13 d�cembre 2000 et qui font l�objet d�une r�habilitation cons�quente, attest�e par des professionnels.
L�amortissement fiscal porte � la fois sur le co�t d�acquisition et sur celui des travaux. Cette mesure permettra notamment la remise sur le march� locatif de logements vacants parce que trop d�grad�s.
Un d�cret d�finira les modalit�s d�application pr�cises de ce dispositif.
L'investisseur devra fournir aux services fiscaux : une attestation effectu�e avant le d�but des travaux et r�alis�e par un professionnel prouvant qu'au moins deux caract�ristiques majeures du logement font qu'il n'est pas d�cent (par exemple, absence d�installations sanitaires et infiltrations d�eau) ; un certificat �tabli par un professionnel attestant qu�apr�s travaux de r�habilitation, les �quipements et le confort du logement sont �quivalents � ceux d'un logement neuf compte tenu de crit�res tenant aux performances �nerg�tiques du logement, � ses performances en mati�re de ventilation ou d'installations de plomberie, de gaz ou �lectricit� ou � ses performances acoustiques.

Cette mesure devrait remettre 10 000 logements anciens sur le march� locatif chaque ann�e.
Pour les logements anciens ne n�cessitant pas de travaux importants de r�habilitation, et qui font l'objet d'un engagement de location sous certaines conditions de loyers et de ressources des locataires, le dispositif actuel est maintenu, avec l'am�lioration substantielle apport�e par l'article 79 de la loi de finances pour 2003 qui a relev� de 25 % � 40 % le taux de la d�duction forfaitaire major�e applicable aux loyers. En outre, ces logements b�n�ficieront d�un rel�vement des plafonds de loyers et du nouveau zonage (classement des communes en zones A, B et C).

Les autres innovations
Extension aux locations d�l�gu�es
Afin de permettre � des bailleurs de d�l�guer la gestion locative de leur logement, le nouveau dispositif s'applique aux locations nues, consenties � un organisme public ou priv� qui le donne en sous-location. Cette mesure permettra de d�velopper une offre nouvelle en particulier de r�sidences pour �tudiants et de r�sidences pour personnes �g�es.
L�investissement dans les SCPI simplifi�
Les conditions d�amortissement par les d�tenteurs de parts de SCPI de leurs investissements sont r��quilibr�s � l�image de celles des acqu�reurs en direct ou investisseurs individuels : l�amortissement est calcul� sur 95 % du montant total de la souscription et court d�s la date de la souscription, sans qu�il soit n�cessaire d�attendre la mise en location des logements correspondants.

La liste des communes dans les 3 zones du nouveau dispositif Robien en faveur du logement locatif est disponible en ligne sur les sites www.equipement.gouv.fr ou www.logement.equipement.gouv.fr
Il conviendra, toutefois, de v�rifier l'inclusion dans une zone de telle ou telle commune dans la liste d�finitive annex�e � l'arr�t�.

Fiches techniques
Panorama du nouveau dispositif d�aide � l�investissement locatif
Logements neufs ou anciens r�habilit�s
Entr�e en vigueur : Applicable dans le cadre du vote de la loi Urbanisme et Habitat, avec date d�effet r�troactive au 3 avril 2003
B�n�ficiaires :Personnes physiques qui r�alisent des investissements locatifs directement ou par l�interm�diaire de soci�t�s non soumises � l�IS (SCI, SCPI�)
Logements concern�s : Logement neuf ou ancien, sous certaines conditions de r�habilitation, lou� nu � titre de r�sidence principale
Dur�e minimale de location : 9 ans
Ressources du locataire : Pas de plafonds de ressources
Montant du loyer : Plafonds de loyer fix�s � 90 % du loyer du march� dans les zones tendues
Zones d�application des plafonds de loyer :
3 zones :Zone A : IDF, C�te d�Azur, Pays Genevois
               Zone B : agglom�rations + 50 000 habitants et agglom�rations ch�res � la marge de l�IDF ou dans les zones littorales et frontali�res
               Zone C : reste du territoire

R�gime fiscal : Amortissement du prix d�acquisition au taux de 8 % les 5 premi�res ann�es puis de 2,5 % les 4 ann�es suivantes. A l�issue des 9 ans et jusqu�� 15 ans, possibilit� de continuer � amortir � raison de 2,5 % par an.

Nouveaux plafonds de loyers en Euros/m2
Plafonds 2003 Propositions
Paris et communes limitrophes
Locatif social : 8.3
Logements anciens : 11.4
Logements neufs : 12.9
Agglom�ration parisienne, genevois Fran�ais, C�te d�Azur
Locatif social : 8,3
Logements anciens : 14,4
Logements neufs et anciens r�habilit�s : 18
Zone agglom�r�e de l�Ile-de-France
Locatif social : 6,7
Logements anciens : 9,8
Logements neufs : 11,4
Agglom�rations de plus de 100 000 h
Locatif social : 4,7
Logements anciens : 6,2
Logements neufs : 8,8
Agglom�rations de plus de 50 000 h
Communes ch�res situ�es aux franges de l'agglom�ration parisienne et dans les zones frontali�res ou littorales
Locatif social : 4,7
Logements anciens : 9,4
Logements neufs et anciens r�habilit�s : 12,5
Reste du territoire
Locatif social : 4,2
Logements anciens : 5,7
Logements neufs : 8,3
Reste du territoire
Locatif social : 4,2
Logements anciens : 6,3
Logements neufs et anciens r�habilit�s : 9

Simulation d�investissements locatifs dans le neuf
Exemple 1
Studio neuf en r�gion parisienne
Vous achetez un appartement neuf ou en �tat futur d�ach�vement d�une valeur de 100 000
euros (y compris frais annexes). Cet appartement de 25 m� est situ� en r�gion parisienne pour loger un enfant �tudiant. Vous vous engagez � louer le logement pendant neuf ans � un loyer maximum de 25 m2 x 18 euros par mois, soit 450 euros (2 950 F).
Vous pouvez d�duire 8 000 euros de vos revenus fonciers imposables chaque ann�e pendant 5 ans, puis 2 500 euros chaque ann�e les 4 ann�es suivantes. Si les conditions demeurent respect�es, vous pouvez de nouveau d�duire 2 500 euros pendant 6 ann�es suppl�mentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc d�duit 65 000 euros. Le taux de la d�duction forfaitaire est ramen� � 6 % pendant la p�riode d�amortissement.

Loyer annuel 5 000 euros (loyer pratiqu� < loyer plafond)
D�duction forfaitaire - 300 euros (5 000 x 6 %)
Amortissement - 8 000 euros (100 000 x 8 %)
Int�r�ts d'emprunt - 4 600 euros (hypoth�se)
Autres charges - 220 euros (hypoth�se)
D�ficit - 8 120 euros
Le d�ficit foncier �gal � 8 120 euros est d�ductible du revenu imposable.

Gr�ce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 6,4 % (contre 3,7 % dans le dispositif pr�c�dent).

Exemple 2
Trois pi�ces neuf en r�gion parisienne
Vous achetez un appartement neuf ou en �tat futur d�ach�vement d�une valeur de 240 000
euros (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situ� en r�gion parisienne.
Vous vous engagez � louer le logement pendant neuf ans � un loyer maximum de 60 m2 x 18 euros par mois, soit 1 080 euros (7 085 F).
Vous pouvez d�duire 19 200 euros de vos revenus fonciers imposables chaque ann�e pendant 5 ans, puis 6 000 euros chaque ann�e les 4 ann�es suivantes. Si les conditions demeurent respect�es, vous pouvez de nouveau d�duire 6 000 euros pendant 6 ann�es suppl�mentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc d�duit 156 000 euros. Le taux de la d�duction forfaitaire est ramen� � 6 % pendant la p�riode d�amortissement.

Loyer annuel 12 000 euros (loyer pratiqu� < loyer plafond)
D�duction forfaitaire - 720 euros (12.000 x 6 %)
Amortissement - 19 200 euros (240 000 x 8 %)
Int�r�ts d'emprunt - 11 000 euros (hypoth�se)
Autres charges - 530 euros (hypoth�se)
D�ficit - 19 450 euros
Le d�ficit foncier �gal � 19.450 euros est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. L'exc�dent, soit 8.750 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix ann�es suivantes.

Gr�ce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 5,4 % (contre 2,6 % dans le dispositif pr�c�dent).

Exemple 3
Trois pi�ces neuf � Nice
Vous achetez un appartement neuf ou en �tat futur d�ach�vement d�une valeur de 240 000 euros (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situ� � Nice.
Vous vous engagez � louer le logement pendant neuf ans � un loyer maximum de 60 m2 x 18 euros par mois, soit 1 080 euros (7 085 F).
Vous pouvez d�duire 19 200 euros de vos revenus fonciers imposables chaque ann�e pendant 5 ans, puis 6 000 euros chaque ann�e les 4 ann�es suivantes. Si les conditions demeurent respect�es, vous pouvez de nouveau d�duire 6 000 euros pendant 6 ann�es suppl�mentaires.
Au bout de 15 ans, vous avez donc d�duit 156 000 euros. Le taux de la d�duction forfaitaire est ramen� � 6 % pendant la p�riode d�amortissement.

Loyer annuel 12 000 euros (loyer pratiqu� < loyer plafond)
D�duction forfaitaire - 720 euros (12 000 x 6 %)
Amortissement - 19 200 euros (240 000 x 8 %)
Int�r�ts d'emprunt - 11 000 euros (hypoth�se)
Autres charges - 530 euros (hypoth�se)
D�ficit - 19 450 euros
Le d�ficit foncier �gal � 19 450 euros est d�ductible du revenu imposable dans la limite de 10 700 euros. L'exc�dent, soit 8 750 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix ann�es suivantes.

Gr�ce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 5,4 % (contre 1,4 % dans le dispositif pr�c�dent).

Exemple 4
Deux pi�ces neuf � Lyon-centre
Vous achetez un appartement neuf ou en �tat futur d�ach�vement d�une valeur de 100 000 euros (y compris frais annexes). Cet appartement de 50 m2 est situ� au centre de Lyon.
Vous vous engagez � louer le logement pendant neuf ans � un loyer maximum de 50 m� x 12,5 euros par mois, soit 625 euros (4 100 F).
Vous pouvez d�duire 8 000 euros de vos revenus fonciers imposables chaque ann�e pendant 5 ans, puis 2 500 euros chaque ann�e les 4 ann�es suivantes. Si les conditions demeurent respect�es, vous pouvez de nouveau d�duire 2 500 euros pendant 6 ann�es suppl�mentaires.
Au bout de 15 ans, vous avez donc d�duit 65 000 euros. Le taux de la d�duction forfaitaire est ramen� � 6 % pendant la p�riode d�amortissement.

Loyer annuel 7 000 euros (loyer pratiqu� < loyer plafond)
D�duction forfaitaire - 420 euros (7 000 x 6 %)
Amortissement - 8 000 euros (100 000 x 8 %)
Int�r�ts d'emprunt - 4 600 euros (hypoth�se)
Autres charges - 440 euros (hypoth�se)
D�ficit - 6 460 euros
Le d�ficit foncier �gal � 6 460 euros est d�ductible du revenu imposable.

Gr�ce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 8,4 % (contre 5,4 % dans le dispositif pr�c�dent).

Exemple 5
Trois pi�ces neuf � Strasbourg
Vous achetez un appartement neuf ou en �tat futur d�ach�vement d�une valeur de 120 000 euros (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situ� � Strasbourg.
Vous vous engagez � louer le logement pendant neuf ans � un loyer maximum de 60 m� x 12,5 euros par mois, soit 750 euros (4 920 F).
Vous pouvez d�duire 9 600 euros de vos revenus fonciers imposables chaque ann�e pendant 5 ans, puis 3 000 euros chaque ann�e les 4 ann�es suivantes. Si les conditions demeurent respect�es, vous pouvez de nouveau d�duire 3 000 euros pendant 6 ann�es suppl�mentaires.
Au bout de 15 ans, vous avez donc d�duit 78 000 euros. Le taux de la d�duction forfaitaire est ramen� � 6 % pendant la p�riode d�amortissement.

Loyer annuel 8 300 euros (loyer pratiqu� < loyer plafond)
D�duction forfaitaire - 498 euros (8 300 x 6 %)
Amortissement - 9 600 euros (120 000 x 8 %)
Int�r�ts d'emprunt - 5 500 euros (hypoth�se)
Autres charges - 530 euros (hypoth�se)
D�ficit - 7 828 euros
Le d�ficit foncier �gal � 7 828 euros est d�ductible du revenu imposable.

Gr�ce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 8,3 % (contre 5,4 % dans le dispositif pr�c�dent).

Simulation d�investissements locatifs dans l�ancien
Exemple 1 / Ancien
Acquisition d�un deux-pi�ces v�tuste en r�gion parisienne avec travaux de r�habilitation
Vous achetez un deux-pi�ces de 25 m�, en tr�s mauvais �tat, en r�gion parisienne, d�une valeur de 60 000 euros (y compris frais annexes). Vous effectuez des travaux de r�habilitation importants pour un montant de 20 000 euros.
Vous vous engagez � louer le logementpendant neuf ans � un loyer maximum de 25 m� x 18 euros par mois, soit 450 euros (2 950 F).
Vous pouvez d�duire 6 400 euros de vos revenus fonciers imposables chaque ann�e pendant 5 ans, puis 2 000 euros chaque ann�e les 4 ann�es suivantes. Si les conditions demeurent respect�es, vous pouvez de nouveau d�duire 2 000 euros pendant 6 ann�es suppl�mentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc d�duit 52 000 euros. Le taux de la d�duction forfaitaire est ramen� � 6 % pendant la p�riode d�amortissement.

Loyer annuel 4 400 euros (loyer pratiqu� < loyer plafond)
D�duction forfaitaire - 264 euros (4 400 x 6 %)
Amortissement - 6 400 euros (80 000 x 8 %)
Int�r�ts d'emprunt - 3 700 euros (hypoth�se)
Autres charges - 220 euros (hypoth�se)
D�ficit - 6 184 euros
Le d�ficit foncier �gal � 6 184 euros est d�ductible du revenu imposable.

Gr�ce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 7 % contre 4,8 % dans le dispositif pr�c�dent (application du dispositif Besson dans l�ancien avec plafonds de loyers et de ressources, et d�duction des travaux).

Exemple 2 / Ancien
Acquisition d�un trois pi�ces v�tuste � Toulouse avec travaux de r�habilitation Vous achetez un appartement de 60 m�, en mauvais �tat, situ� � Toulouse, d�une valeur de 90 000 euros (y compris frais annexes). Vous effectuez des travaux de r�habilitation importants pour un montant de 30 000 euros.
Vous vous engagez � louer le logement pendant neuf ans � un loyer maximum de 60 m� x 12,5 euros par mois, soit 750 euros(4 920 F).
Vous pouvez d�duire 9 600 euros de vos revenus fonciers imposables chaque ann�e pendant 5 ans, puis 3 000 euros chaque ann�e les 4 ann�es suivantes. Si les conditions demeurent respect�es, vous pouvez de nouveau d�duire 3 000 euros pendant 6 ann�es suppl�mentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc d�duit 78 000 euros. Le taux de la d�duction forfaitaire est ramen� � 6 % pendant la p�riode d�amortissement.

Loyer annuel 7 500 euros (loyer pratiqu� < loyer plafond)
D�duction forfaitaire - 450 euros (7 500 x 6 %)
Amortissement - 9 600 euros (120 000 x 8 %)
Int�r�ts d'emprunt - 5 500 euros (hypoth�se)
Autres charges - 530 euros (hypoth�se)
D�ficit - 8 580 euros
Le d�ficit foncier �gal � 8 580 euros est d�ductible du revenu imposable.

Gr�ce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 7,2 % contre 4,1 % dans le dispositif pr�c�dent (application du dispositif Besson dans l�ancien avec plafonds de loyers et de ressources, et d�duction des travaux).

Les dispositions Robien en faveur du logement locatif appliqu�es � l'ancien, aux locations d�l�gu�es et aux SCPI

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T�l�charger l'annexe 2	Fiches technique: Dispositions Robien appliqu�es � l'ancien
T�l�charger l'annexe 3	Exemples de simulation d'investissements locatifs dans l'ancien