Réseau de cabinets d'affaires spécialisés entreprises et commerces

Droit au Bail/Pas de porte

Le droit au bail

 Est un élément du fonds de commerce, même s'il existe des fonds de commerce sans droit au bail.

 La cession de bail est un contrat par lequel le titulaire du bail en transmet le bénéfice à un tiers moyennant le paiement d'une indemnité "le droit au bail".

 Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire pour la durée restant à courrir.
 La cession de bail ne doit pas dissimuler la cession du fonds de commerce, tel est le cas si la cession de bail entraîne la cession indirecte de la clientèle.

La cession du bail indépendamment du fonds de commerce

Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique la quasi totalité des baux commerciaux imposent l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail (à défaut d'accord il risque la résiliation du bail). Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre, en application de l'article 1717 du Code Civil.

En outre, il faut toujours notifier au propriétaire la cession du bail par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

Clauses réglementant la cession

Les clauses du bail réglementant la cession du bail sont valables que la cession de bail soit isolée ou qu’elle intervienne à l’occasion de la cession du fonds de commerce.

Le bail peut contenir diverses clauses réglementant la cession :

- Clause imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession. 
- Clause imposant d’appeler le bailleur à l’acte de cession. 
- Clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession du bail.

Le Pas de porte :

Est une somme versée par le locataire d'un bail commercial au propriétaire des locaux loués lors de l'entrée dans les lieux.

Ce droit d'entrée est qualifié juridiquement et doit être précisé clairement dans le bail.

    - si c'est un supplément de loyer:

• le bailleur traite le montant perçu comme un revenu foncier et doit l'assujetir à la TVA.
• le locataire déduit le montant pour le calcul de son résultat fiscal à raison d'une quote-part linéaire sur la durée du bail.

    - si le pas de porte est de nature indemnitaire (dépréciation de la valeur des locaux / contrepartie pécuniaire d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer)

• le bailleur n'est pas imposé au titre de la somme perçue qui n'est pas assujettie à la TVA
• le locataire immobilise le pas de porte (actif incorporel non amortissable) et n'est pas soumis au droit d'enregistrement lors de l'achat.