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Fiches pratiques

Le Bail commercial

 

Les conditions du droit au renouvellement :

 

Le commerçant titulaire d'un bail commercial, bénéficie du droit au renouvellement sous certaines conditions, la principale étant que le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années précédent la date d'expiration du bail ou de sa reconduction sauf motif légitime ( ex travaux de modernisation etc...).

Il n'y a pas d'incidence sur le fait que la cession du fonds et du bail interviennent pendant la dernière période triennale puisque l'acquéreur peut compléter sa durée d'exploitation par celle du cédant.

 

 

La révision du loyer:

 

Elle peut être légale ou conventionnelle.

 

            La révision légale est applicable tous les trois ans ou chaque année si le contrat de bail le prévoit. Le réajustement est calculé par application de différents indices ; coût de la construction (ICC) ; indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)  ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

            La révision conventionnelle est décidée au choix entre les parties selon deux dispositions particulières qui ont pu être insérée dans le bail :

-          Une clause d’échelle mobile prévoyant une correction périodique en fonction de la variation d’un indice prévu dans le bail. Chaque partie sollicite  la révision lorsque le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au prix actuel.

-          Une clause de recette faisans évoluer le loyer en fonction du chiffre d’affaire ou du résultat du locataire.

 

Dans le cas ou les facteurs de commercialité du quartier auraient évolués et qu’ils aient entrainés depuis la fixation du montant de la location une variation de plus de 10% ; le bailleur est en droit de demander un réajustement. Pour cela il doit justifier que les événements invoqués (nouvelles infrastructures/logements/moyens de transports etc…) entraînent des conséquences directes sur l’activité et s’appuyer sur des exemples précis de loyers pratiqués dans les commerces avoisinants.


La tacite reconduction :

 

Si lorsque le bail arrive à son terme, aucune des deux parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée, chacune des parties pouvant y mettre fin en respectant un préavis de six mois.

Mais attention, lorsque le bail initial dépasse les 12 ans, le locataire n'est plus protégé par le mécanisme du plafonnement du loyer.

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